Mieten oder kaufen? – Was lohnt sich?

Viele von uns kennen den Gedanken: „Kaufen ist viel zu teuer, da bleibe ich lieber zur Miete.“ Und tatsächlich, die Preise auf dem Immobilienmarkt haben in den letzten Jahren stark angezogen. Doch ist Mieten wirklich die bessere Wahl? Oder könnte es sich doch lohnen, in die eigenen vier Wände zu investieren?

Lass uns diese Frage mal genauer betrachten.

Die Vorteile der Mietwohnung

Zunächst einmal ist es kein Geheimnis, dass das Mieten von Wohnraum viele Vorteile mit sich bringt:

• Flexibilität: Du bist nicht an einen bestimmten Ort gebunden und kannst jederzeit umziehen, wenn sich deine Lebenssituation ändert oder du beruflich versetzt wirst.
• Weniger Verantwortung: Für größere Reparaturen und Instandhaltungen bist du nicht verantwortlich – das übernimmt der Vermieter.

• Finanzielle Sicherheit: Keine großen, unvorhersehbaren Kosten wie bei unerwarteten Reparaturen, kein Risiko, dass die Immobilie an Wert verliert.

Doch, was passiert, wenn wir die langfristigen finanziellen Aspekte von Mieten und Kaufen genauer unter die Lupe nehmen?

Der Blick auf die Zahlen

Nehmen wir an, du zahlst eine Miete von 1.200 Euro im Monat. Das klingt erst einmal ganz harmlos, doch auf lange Sicht summiert sich der Betrag.

• 1.200 € Miete pro Monat
• Mietpreissteigerung von 2 % pro Jahr = nach 30 Jahren zahlst du 2.131,05 € *
  zur Vereinfachung rechnen wir im Folgenden ohne Mietpreissteigerungen, diese solltest du aber immer berücksichtigen
  Mietpreissteigerungen im Rems-Murr-Kreis 2024 zu 2025 sogar bei etwa 4 %
• 1.200 € x 12 Monate = 14.400 € jährlich
• Nach 30 Jahren entspricht das einer Gesamtsumme von 432.000 € (14.400 € x 30 Jahre)

*Hier kannst du simulieren was deine Miete in 30 Jahren kostet: Mietrechner: Miete online berechnen | Sparkasse.de

Stellen wir uns also vor, du würdest die 432.000 Euro, die du in 30 Jahren Miete gezahlt hast, in den Kauf einer Wohnung investieren. Wenn wir von einer monatlichen Rate von ca. 1.600 Euro für den Immobilienkredit ausgehen und dies für 30 Jahre finanzieren, würdest du bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent eine Eigentumswohnung erwerben können, die dir nach Ablauf der Laufzeit gehört. Der große Vorteil dabei: Du bist am Ende schuldenfrei und wohnst mietfrei in deiner eigenen Immobilie. Zudem hast du, je nach Marktlage, mit einer Wertsteigerung der Immobilie zu rechnen und du hast für das Alter ebenfalls vorgesorgt.

Warum lohnt sich „Kaufen statt Mieten“?

• Eigenheim als Altersvorsorge: Das wichtigste Argument für den Kauf einer Immobilie ist die finanzielle Sicherheit im Alter. Wenn du dir ein Haus oder eine Wohnung kaufst, gehört die Immobilie irgendwann dir – und das ganz ohne monatliche Mietzahlungen. Deine monatlichen Raten könnten langfristig günstiger sein als eine Miete, besonders wenn du mit einem niedrigen Zinssatz finanzierst.

• Wertsteigerung der Immobilie: Immobilien haben in der Vergangenheit oft an Wert gewonnen. Sollte deine Immobilie im Wert steigen, profitierst du am Ende von einem Kapitalzuwachs, den du durch den Verkauf realisieren kannst. Das ist bei Mieten nicht der Fall: Hier zahlst du immer nur die Miete, ohne am Wertzuwachs der Immobilie teilzuhaben.
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten: Als Eigentümer hast du die Freiheit, deine Wohnung oder dein Haus nach deinen Wünschen zu gestalten. Keine Einschränkungen durch den Vermieter, keine Fragen zu Renovierungen oder baulichen Veränderungen.
• Niedrige Zinsen: Der Immobilienkreditmarkt bietet derzeit relativ niedrige Zinssätze. Das bedeutet, dass die monatlichen Raten für ein Eigenheim deutlich erschwinglicher sind, als es vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war.

Fragen an unseren Experten Tim Scheible und unsere Expertin Anna-Sophia Scheurer:

Ist der Kauf einer Immobilie für jeden etwas?

Den Kauf einer Immobilie muss man immer auf seine aktuelle Lebenslage abstimmen, da es zunächst viel Verantwortung mit sich bringt. Außerdem bindet man sich mit dem Erwerb einer Immobilie an einen Ort und sollte sich daher sicher sein, dass man dort bleiben möchte und keine anderen Pläne in naher Zukunft hat (wie z.B. für immer ins Ausland ziehen oder Umzüge durch einen Jobwechsel). Grundsätzlich ist der Kauf aber immer sinnvoll, denn selbst wenn man seine Wohnsituation doch mal ändert, kann man die bereits erworbene Immobilie vermieten und diese langfristig als Einkommensquelle/Wertanlage nutzen.

Welche Faktoren sollten beim Entscheiden zwischen Mieten und Kaufen besonders berücksichtigt werden?

• Wie hoch ist die monatliche Rate für das Abbezahlen der Immobilie im Vergleich zu den aktuellen (und zukünftigen) Mietausgaben?
• Wie ist die aktuelle Zinssituation bei Immobilienkrediten?
• Wo will ich langfristig leben?
• Wie wichtig ist mir Gestaltungsfreiheit? Bin ich bereit, dafür mehr Verantwortung zu tragen?

Welche steuerlichen Vorteile oder Nachteile gibt es beim Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete?

Modernisierungs– und Renovierungskosten können teilweise steuerlich abgesetzt werden. Sanierungskosten von denkmalgeschützten Objekten können ebenfalls steuerlich abgesetzt werden.Steuervorteile gibt es aber vor allem, wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet.

Wie sicher ist die Annahme, dass Immobilienpreise langfristig steigen werden? Welche Risiken entstehen dadurch bei einer Immobilieninvestition?

Da die Bevölkerung stetig wächst, wird Wohnraum immer knapper und damit wertvoller.
Baukosten steigen, da das Material und Arbeitszeit immer teurer werden. Außerdem spielt auch die Inflation eine Rolle. Daher gehen wir persönlich davon aus, dass die Immobilienpreise langfristig steigen werden, auch wenn man es nicht mit voller Sicherheit sagen kann.

Die Immobilie muss man regelmäßig instand halten, da der Zustand neben der Lage eine zentrale Rolle beim Preis einer Immobilie spielt. Außerdem sollte man Risiken wie Feuer, Überschwemmung etc. versichern, um die Werterhaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Welche Rolle spielt die Inflation bei der Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten?

Bei steigender Inflation erhöhen die Zentralbanken die Zinsen, dadurch werden auch Immobilienkredite teurer. Der Zeitpunkt eines Immobilienkaufs sollte also gut überlegt sein. Aber mit der monatlichen Kreditrate, die man vereinbart, hat man Planungssicherheit, da diese nicht von der Inflation beeinflusst wird.

Da man mittelfristig von einer Inflationsrate von zwei Prozent pro Jahr ausgeht, steigen aufgrund des Kaufkraftverlusts alle Preise – auch die Mietpreise. Man hat hier also weniger Planungssicherheit.

Wie wichtig ist die Eigenkapitalquote beim Immobilienkauf, und welche Auswirkungen hat sie auf die monatliche Belastung?

Je mehr Eigenkapital man für eine eigene Immobilie mitbringt, desto einen geringeren Kreditbetrag muss man aufnehmen und desto niedriger wird der Zinssatz, den du zahlen musst (da die Bank ein geringeres Risiko hat). Dadurch sinkt die monatliche Belastung und man verschafft sich mehr finanziellen Spielraum. Alternativ kann man durch die Zinsersparnis auch die Tilgung erhöhen und so die Laufzeit des Kredits verkürzen.

Welche zusätzlichen Kosten (z. B. Instandhaltung, Versicherung, Steuern) müssen beim Kauf einer Immobilie einkalkuliert werden?

Beim Kauf selbst müssen Notar- und Grundbuchkosten (ca. zwei Prozent), die Grunderwerbssteuer (in Baden-Württemberg fünf Prozent) und ggf. Maklergebühren (in der Regel 3,78 Prozent) berücksichtigt werden. Man zahlt eine jährliche Grundsteuer, sollte die Immobilie versichern und muss sie regelmäßig Instand halten, um den Wert zu erhalten.