Diese Dinge solltest du beim Immobilienkauf beachten.

Unsere Experten klären dich auf. 

Ein Eigenheim kaufen – für viele Menschen ist das nach wie vor ein großer Lebenstraum. Gleichzeitig sind mit einem Immobilienkauf aber auch immer gewisse Risiken verbunden. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich dem Thema wohlüberlegt und rational zu nähern. Welche Dinge muss ich unbedingt vor dem Kauf wissen? Ist meine Traumimmobilie ihr Geld wert? Und: Wie weiß ich, ob ich sie mir leisten kann? Wir haben einen Immobilienberater und einen Baufinanzierungsberater aus unserem Haus gefragt.

Was sind die ersten Schritte, die man vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt erledigen sollte?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man unbedingt eine Finanzierungsberatung zur Prüfung der Darstellbarkeit in Anspruch nehmen. Man sollte sich zudem Gedanken machen, was für eine Immobilie es werden soll (z. B. ein Einfamilienhaus oder doch lieber eine Wohnung?). Jede Immobilie hat ihre Vor- und Nachteile. Gibt es dann ein konkretes Objekt, gilt es dieses genaustens zu besichtigen und alle kaufrelevanten Dokumente zu prüfen bzw. von Fachleuten prüfen zu lassen.

Woran erkennt man, ob eine Immobilie ihr Geld wirklich wert ist?

Ob eine Immobilie ihr Geld wirklich wert ist, muss man überwiegend selber entscheiden. Der Kauf eines Eigenheims ist immer hochemotional. In einschlägigen Online-Portalen kann man sehr gut vergleichen, wie identische Immobilien angeboten werden (Vorsicht: Es handelt sich um Angebotspreise und nicht um tatsächliche Verkaufspreise). Der Immobilienpreisfinder, den man auf unserer Homepage findet, gibt übrigens auch eine sehr gute Auskunft. Anders ist dies bei Kapitalanlagen, da hier nicht die Emotion sondern die Rendite im Vordergrund steht.

Mit welchen Kaufnebenkosten müssen Käufer:innen rechnen?

In der Regel ist immer von ca. 10 % Kaufnebenkosten die Rede, wobei diese auch stark abweichen können. Sie setzen sich im Wesentlichen aus Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notarkosten zusammen. Die Grunderwerbssteuer ist in vielen Bundesländern unterschiedlich, in Baden-Württemberg beträgt sie 5 %. Auch die Maklerkosten können variieren und sind abhängig von der Art der Immobilie. Es gibt eine paritätische Teilung der Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. Bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern wird die Maklerprovision überwiegend auf die Käufer:innen abgewälzt. Im Normallfall verteilen sich die Kaufnebenkosten bei einer Wohnimmobilie wie folgt: Notar und Grundbucheintrag ca. 1,5 %, Grunderwerbssteuer 5%, Maklerprovision 3,93 % inkl. MwSt. (Kreissparkasse).

Welche Punkte sollte man bei der Immobilienfinanzierung beachten?

Beim Immobilienkauf sollte man die Gesamtkosten genau planen, einschließlich Kaufpreis, Nebenkosten und eventueller Renovierungen. Die monatliche Darlehensrate muss zur eigenen finanziellen Situation passen, wobei auch Rücklagen für Instandhaltung eingeplant werden sollten. Ein hoher Eigenkapitalanteil wird oft unterschätzt, dabei senkt er nicht nur den Darlehensbetrag, sondern auch die Zinskosten. Fördermöglichkeiten wie KfW- oder L-Bank-Programme können finanzielle Entlastung bieten, insbesondere für Familien oder energetische Sanierungen. Eine passende Absicherung gegen Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder den Todesfall ist essenziell, um finanzielle Risiken zu minimieren. Ebenso sollte die Immobilie gut versichert sein. Bei der Zinsbindung sollte man darauf achten, wie hoch die Restschuld nach Ablauf ist, um teure Anschlussfinanzierungen zu vermeiden. Wer das Zinsrisiko minimieren will, kann eine längere Zinsbindung wählen oder sich mit einem Bausparvertrag absichern. Sondertilgungsmöglichkeiten helfen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Schließlich ist es wichtig, sich nicht allein auf den Kredit zu verlassen, sondern eine nachhaltige Finanzstrategie zu verfolgen.

Welche rechtlichen Aspekte muss man auf dem Schirm haben?

Eine rechtliche Beratung erfolgt über ein Notariat, das Käufer:innen und Verkäufer:innen unparteiisch beraten muss. Bei steuerlichen Fragen sollte man zudem eine:n Steuerberater:in hinzuziehen. Das Grundbuch gibt eine rechtliche Auskunft zum Grundstück. Aus diesem gehen Lasten und Beschränkungen (z. B. Grunddienstbarkeiten) hervor, die als Käufer:in teilweise übernommen werden müssen und zu einer Einschränkung der Nutzung führen können.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in unserer Region aktuell?

In den vergangenen beiden Jahren hatten wir mit Preisrückgängen zu kämpfen. Das lag unter anderem an den stark gestiegenen Energiekosten, den energetischen Anforderungen an Immobilien, gestiegenen Zinsen (teilweise unter 1 %, zwischenzeitlich waren wir teilweise deutlich über 4 %) und der wirtschaftlichen Lage. Die Nachfrage nach Wohnraum ist, unter anderem aufgrund des starken Wohnraummangels, weiterhin groß. Die Entscheidungsfindung gestaltet sich bei vielen Interessent:innen jedoch sehr schwer. Dies liegt teilweise an einem Überangebot am Markt (für welche Immobilie entscheide ich mich?) und den bereits genannten Herausforderungen.